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トップ  >  土地/建物の賃貸借  >  賃貸トラブル仝従回復/敷金/礼金
賃貸借の物件でトラブルと言えば、一番多いのが敷金(保証金)の返還と原状回復の問題です。

最近では、家主さん・管理会社・借主とも情報が簡単に手に入るので以前に比べて少なくなってきましたが
まれに私のところにも相談があり
解決に向けて行動することもあります。

まず、現状回復とは何か?
敷金(保証金)とは何か?
大阪特有の敷引き(解約引き、保証金引き)とは何か?
礼金とは何か?
家賃(賃料)とは何か?
上記の意味を解釈することが一番の近道です。

意味の解釈を統一する為には、現実にトラブルが発生して最後まで行くと裁判・強制執行になるので判例を元にするのが良いのですが
判例は同様のケースでも個々の案件で状況がまったく同じとは限りません。
国土交通省は判例を元に賃貸住宅の基準となる「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をまとめてあるので
最近の小額訴訟の判例なども含めて書いてみることにします。

少し、ヘビーな内容になりますので長文になると思います。

まず
現状回復とは何か?
賃借人(借主)の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人(借主)の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれると定義されてます。

ようするに、借主の故意や過失によって壁や床、天井を焦がしたり傷つけたり、他にも結露した窓を放置して窓枠を腐らしたり物を落としたり重いものを乗せて床に傷をつけたり等した場合は借主の責任なので弁償する必要がある。
壁・天井・床や畳の日焼けや冷蔵庫焼け、カレンダーや時計、カーテンを吊る為の穴等の通常使用するために必要損耗や損傷は家賃に含まれるものである。
と言う事です。

現状回復でトラブルが起こる原因は
_伴隋Υ浜会社(貸主)が基本的なことを理解してない
損耗の程度と規模の食い違い
修繕費が異常に高額
などがあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、まず退去時の立会い時に
通常損耗なのか?or故意・過失の損耗なのか?
具体的に書面でハッキリさせてもらいましょう。
そして、故意や過失と指摘された部位について写真等を撮影しておきましょう。
納得がいかない指摘に対しては、その場で反論する方がBESTです。
最後に修繕費が必要な場合は概算見積もりを貰って、納得が行くまで退去時の立会書にはサインしないようにします。

退去時に素直にサインして
後日、納得できないので私に相談があり
管理会社と交渉を始めると毎回担当者に
「既に、家主(上司)に決済連絡をしてるので・・・、どうして立会い時に言ってくれないのか!?」
と、言われます。

反論する退去者には、安くして
素直に認める退去者には高く請求するのか?
自分も管理委託を受けてますし退去時の立会いもしますが、法律・法令を遵守して
もちろん自社で内外装工事を安くすることによってお客さん(貸主・借主の双方)になるべく負担を掛けないよう誠意を持って対処することによってトラブルも無いのが当たり前と思ってるので
どんな基準で現状回復を捉えてるのか疑いたくもなりますが、現実は退去時に言って欲しいようです。

次に
敷金とは、
借主の全ての債務を担保する金銭
保証金は、敷金に準ずる。
ようするに、家賃の滞納であったり退去時の修繕費等を担保するお金と言う事です。
法的の定義があるので以上で説明は必要ないと思います。

不明瞭な
敷引き(保証金引き・解約引き)とは
大阪特有の表現ですが、最近はガイドラインや小額訴訟もあり死語に近くなってます。
性質的には違約金に似てますが、敷引きが出来た背景には
昔、現状回復のガイドラインも無かった頃は現状回復でトラブルが絶えなかったので大阪人らしい発想で
それなら契約時に双方が納得するように現状回復費も決めておこう
と言った背景から
退去時に敷金から予め定めた一定額(敷引き額)を差し引くことで現状回復費にする。
と言う発想が生まれて消費者契約法が出来るまでは、主流でした。
今では、ガイドラインの整備で
故意や過失が無いのに敷引きがあるのは消費者契約法違反で小額訴訟されるので言葉は無くなりつつあります。

礼金とは、
契約締結時に支払う返還されない一時金
ようするに部屋(家)を借りるお礼金です。
敷引きに変わって、敷金+礼金の契約スタイルが大阪では主流になってきました。

ガイドラインで通常損耗が家賃に含まれると言うことは、借主にとってはありがたいことですが
家主にとっては苦しいことです。
賃貸物件の激戦区でもある大阪では、家賃の下落も激しく
償却費・維持費・管理費・租税費・雑費を払って収入を得るのも大変です。
入居時の仲介手数料(広告費名目で家賃の1〜3カ月分)と退去時のクロス・床・畳・鍵を替えてクリーニングをしたら2〜30万円くらい掛かるので
せめて改装費や手数料の何%かでも
敷引きで賄いたいのが本音ですが、消費者契約法で侭ならない状況もあり
現状では礼金と言う名目で合法的に受け継がれてます。

1年に満たない期間を貸して、部屋は汚れて全改装が必要な場合もあれば5年以上貸しても綺麗に使って貰って部分改装で済む場合もあるので
全て含めて事業なのですけど、借りる方も他人のものを借りてる意識を持って綺麗に使うことを心掛ければ、トラブルは減ると思います。
そして、故意や過失があるなら誠意を持って対処すればきっと判ってもらえると思います。

もし、家主や管理会社に考えられない金額を請求されたり
逆に故意過失を認めない借主が居る時は
専門家にご相談されるのが、早く解決する近道です。
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